关于进一步规范博贺湾海洋经济综合 试验区村民建房管理的意见
时间：2014-05-09 来源：
38365365.com管理委
茂滨海〔2014〕3号
电城镇、博贺镇人民政府，滨海新区各局（办）：
为进一步规范我区村民建房行为，简化审批程序，促进幸福村居建设，结合实际，特提出以下意见。
一、完善村居建设管理服务机构
（一）各镇政府根据村民建房的实际情况，设立由镇各职能部门相关人员组成的镇村居建设管理服务机构，统筹村居规划建设管理工作，并入驻镇行政服务中心，对村民建房的日常事务实行“集中式管理、一站式服务”。
（二）村委会负责协助镇村居建设管理服务机构做好村民建房建设管理工作。村委会应安排不少于1名报批员，负责收集整理和向镇村居建设管理服务机构报送报批资料。
二、加强村居用地管理
（一）区国土资源部门负责对村居边界范围确认和集体建设用地指标核定，镇国土所负责建设用地手续办理，镇规建办负责乡村建设规划许可手续办理。
（二）区城乡规划部门负责提供村居规划编制指引和技术指导，镇政府负责村居建设规划的组织编制，区城乡规划主管部门负责村居建设规划审核，通过后报区管委会批准。
（三）博贺湾海洋经济综合试验区范围内，村居用地严格按照“一户一宅”的规定执行，对符合下列条件之一,且所在村民小组能安排宅基地的住户，要求申请宅基地的，需经村委会集体研究并经村民代表大会表决通过后，由村委会出具同意申请的证明，经镇村居建设管理服务机构复核后办理宅基地申请手续。
1、已依法登记结婚立户或者其他情形经公安机关批准立户并持有合法户口本，尚未拥有宅基地的。
2、因自然灾害、征地、村庄和集镇公益事业建设等原因宅基地灭失或者不能使用且户内没有其他宅基地的。
3、外来人口落户成为本集体经济组织成员，在本集体内没有宅基地的。
4、因实施村庄规划或者旧村改造，需要调整搬迁的。
5、经相关部门鉴定住房为危房，需要拆旧建新的。
原有的宅基地面积低于本办法规定标准的，可以按照前款规定申请新的宅基地，但应当交回原使用的宅基地。
三、明确村居建设管理区域及措施
根据滨海新区城市总规、土地利用总规、村庄规划及试验区规划建设实施时序，对博贺湾海洋经济综合试验区内的建设用地划分为禁建区、限建区和适建区（具体区域详见附件）。首期管控时间为五年（2014年4月1日至2019年4月1日），每五年可对管控区域进行微调。具体建设要求如下：
（一）禁建区：原则上禁止任何村居建设活动。村民建房统一纳入集中搬迁安置区进行建设。
在禁建区内，按照开发建设时序，未能统一征拆安置前，对符合办理宅基地申请条件的村民确需建房的，可由业主向村民小组、村委会、镇村居建设管理服务机构逐级申请，经区批准后统一安排到集中搬迁安置区建房；对因村民家庭人数增加，确需增加住房面积，在原有建筑上加层建设的，由村民小组、村民代表和村委会研究同意并出具同意意见，申请人、村民小组、村委会和镇村建设管理服务机构四方代表与新区征地拆迁办公室签订加层部分建筑征拆不予补偿协议，在通过质检部门检测后，保证加层对房屋结构安全不受影响的前提下，准予在原有住宅的基础上加建。
（二）限建区：村居建设要与规划的城市道路控制红线、城市重要水体控制蓝线、城市重大基础设施控制黄线、城市历史文化保护控制紫线和城市公共绿地控制绿线等“五线”及公用设施用地相协调，村民建房不得占用上述用地。
限建区由镇政府组织编制村庄规划，并按村庄规划实施管理建设。部分位于禁建区、部分位于限建区的村庄以及位于限建区内的村庄优先安排编制村庄规划。在村庄规划没有编制完成和批准实施之前，符合条件的村民确需建房的，限建区内由业主向村小组、村委会、镇村居建设管理服务机构逐级申请，经区城乡规划部门审核同意后，由镇村居建设管理服务机构办理相关批准建设手续。
（三）适建区：已由区（县）或镇批准实施的规划区域，村民建房必须按照已批准实施的规划进行建设。
适建区内由业主向村小组、村委会、镇村居建设管理服务机构申请，由镇村居建设管理服务机构办理相关批准建设手续。
在禁建区和限建区内，村民在符合条件下，且申请在原宅基地上拆旧建新的，由业主向村民小组、村委会、镇村居建设管理服务机构申请批准后，可安排在原宅基地上拆旧建新，村民拆旧建新的房屋原则上不能超过原房屋用地和建筑面积。村民在向镇村居建设管理服务机构申请审批前，需与新区征地拆迁办公室按原房屋征拆补偿标准签订征拆补偿协议，今后政府征拆时按此征拆补偿协议执行。
四、规范村居建设管理
（一）村居建设按照关于印发《茂名博贺湾海洋经济综合试验区乡村建设规划用地申请表》（试行）和《博贺湾海洋经济综合试验区农（居）民建房申请办理〈建设用地批准书〉、〈乡村建设规划许可证〉流程图》（试行）的通知（茂滨海办[2013]12号）的要求和程序办理。
（二）对新报批的村民住宅，严格按照“一户一宅”的规定执行，镇村居建设管理服务机构应当认真把关，新建村民宅基地面积最多不能超过120平方米，建筑面积不能超过600平方米，建筑高度不得超过18米，且不超出5层。在此标准范围内，原则上按原宅基地1:1比例安排新建宅基地，但必须退还原宅基地或将村民小组安排的新宅基地交给政府部门处理。经批准超过原宅基地或村民小组安排的新宅基地1:1比例的，超过部分按国土部门核定的同期基准地价计算补交用地价款。
（三）新报批村民住宅可用准确的邻里关系尺寸图代替总平面图。邻里关系尺寸图由村委会盖章确认并经镇村居建设管理服务机构核准。
（四）村民可委托有资质的设计单位进行房屋和施工图设计，两层及以下的村民住宅可用简图报批。
（五）拆旧建新住宅由业主向村小组、村委会、镇村居建设管理服务机构申请，由镇村居建设管理服务机构办理相关批准建设手续。未经批准不得擅自拆建。
五、简化测绘程序
（一）新建村民住宅的测绘工作分为房屋建设前的放线、验线和房屋竣工后的验收（含地籍测量）。
（二）村民住宅地籍测量由村居建设管理服务机构委托经相关主管部门认可的测绘单位进行放线、验线，测绘费用由业主负责。
六、完善已建村居的报批手续
（一）属于以下情况，且符合《土地利用总体规划（2010-2020年）》的村居，可完善补办报批手续。
1、在2011年4月13日之前，已向电城镇和电白县国土局递交报批手续的村居。
2、在2011年4月13日至2013年4月26日前，已向电城镇、电白县和茂名博贺新港区建设指挥部办公室、市城乡规划局递交报批手续的村居。
3、在2013年4月26日之前，已向博贺镇和电白县国土局递交报批手续的村居。
4、在2013年4月26日至今，已向电城镇、博贺镇和茂名博贺湾海洋经济综合试验区管委会递交报批手续的村居。
（二）属于以下情况的村居均为属于违法用地、违法建筑，必须按照《土地管理法》、《城乡规划法》等有关法律法规对违法行为实施处罚。
1、在2011年4月13日之前，未向电城镇和电白县国土局递交报批手续的村居。
2、在2011年4月13日至2013年4月26日前，未向电城镇、电白县和茂名博贺新港区建设指挥部办公室、市城乡规划局递交报批手续的村居。
3、在2013年4月26日之前，未向博贺镇和电白县国土局递交报批手续的村居。
4、在2013年4月26日至今，未向电城镇、博贺镇和茂名博贺湾海洋经济综合试验区管委会递交报批手续的村居。
（三）对已建但未报批的违法村居，且符合《土地利用总体规划（2010-2020年）》的，在宅基地上且土地权属清晰的情况下，经村、镇批准，可在对其违法行为实施处罚后，完善补办相关报批手续：
1、对不超出5层且总建筑面积不超出600平方米的村居，由新区综合执法部门依照《土地管理法》、《城乡规划法》等有关法律法规对违法行为的处罚标准实施处罚后，方可补办报批手续。对房屋业主拒不接受处罚的，其村居不予补办报批手续，并且征拆时不予补偿。
2、对超出5层或建筑面积超出600平方米的村居，其5层以下（含5层）且建筑面积600平方米以下（含600平方米）的部分按上述第1点规定予以处罚后，完善补办报批手续；对超出部分由新区综合执法部门依照《土地管理法》、《城乡规划法》等有关法律法规对违法行为的处罚标准，按照处罚上限标准实施处罚，同时在《乡村建设规划许可证》附记中予以记载；对房屋业主拒不接受处罚的，其整体建筑不予补办报批手续，并且征拆时不予补偿。
3、申请补办报批手续时，可委托有资质的房屋安全鉴定单位进行安全鉴定；也可申请镇村居建设管理服务机构组织对房屋进行质量安全评定（参与评定的人员应具备建筑结构相关专业知识），在出具“房屋可观察使用”的意见后，由房屋业主签署房屋质量安全自我保证书，再进行补办报批手续。对村居建设管理服务机构评定认为房屋存在质量问题的，房屋业主必须委托有资质的房屋安全鉴定单位进行鉴定，并按照鉴定结果采取相应的措施。
4、对村居用地属宅基地但土地权属不清晰；不属宅基地，但在村集体建设用地范围内的，须经村民会议讨论决定同意给予确权后，由村委会加具意见，并经镇国土所同意，可完善补办村居报批手续。
5、村民应在2014年12月31日之前对已建房屋申请补办报批手续。逾期未申请补办报批手续的，视为违法违建建筑，并由区综合执法局依法进行拆除。
七、其它
（一）村民应选择有经验的建筑工匠或具有相应资质的施工队伍承接住宅的建设施工，建筑工匠或施工队伍应依法承担相应的质量安全责任。
（二）本意见自印发之日起执行。
附件：
1、电城镇、博贺镇村建用地规划管控实施表
2、电城镇、博贺镇村建用地规划管控图
38365365.com管理委员会
2014年4月21日
